Los alquileres están cayendo. Entonces, ¿por qué esto no aparece en los datos de inflación?

La Reserva Federal puede tener un problema de vivienda. Como mínimo, tiene un enigma inmobiliario.

La inflación general ha disminuido significativamente durante el año pasado. Pero el sector inmobiliario ha demostrado ser una excepción tenaz y sorprendente. Según el Departamento de Trabajo, el costo de la vivienda aumentó un 6% en enero respecto al año anterior, y mensualmente aumentó más rápido que en diciembre. Esta aceleración fue una de las principales razones de la recuperación de los precios generales al consumo el mes pasado.

La persistencia de la inflación inmobiliaria plantea un problema para los funcionarios de la Reserva Federal mientras evalúan cuándo reducir las tasas de interés. La vivienda es, con diferencia, el mayor gasto mensual para la mayoría de las familias, lo que significa que influye en gran medida en los cálculos de inflación. A menos que los costos de la propiedad caigan, será difícil que la inflación en su conjunto regrese de manera sostenible al objetivo del 2% del banco central.

“Si quieres saber hacia dónde va la inflación, necesitas saber hacia dónde va la inflación inmobiliaria”, dijo Mark Franceski, director gerente de Zelman & Associates, una firma de investigación inmobiliaria. La inflación de la vivienda, añadió, “no se está desacelerando al ritmo que esperábamos o que nadie esperaba”.

Esas expectativas se basaron en datos del sector privado de sitios web inmobiliarios como Zillow y Apartment List y otras empresas privadas, que muestran que los alquileres han aumentado recientemente y están cayendo bruscamente en algunos mercados.

Para los compradores de viviendas, la combinación de precios crecientes y altas tasas de interés ha hecho que las viviendas sean cada vez más inasequibles. Por otro lado, muchos propietarios de viviendas existentes han estado parcialmente protegidos del aumento de los precios porque tienen hipotecas a tasa fija con pagos que no cambian de un mes a otro.

Sin embargo, los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias no aparecen directamente en los datos de inflación. Esto se debe a que comprar una casa es una inversión, no sólo una compra de bienes de consumo como alimentos. En cambio, los datos de inflación se basan en los alquileres. Y como los datos privados muestran una moderación de los alquileres, los economistas esperan que la desaceleración aparezca también en los datos gubernamentales.

Los funcionarios de la Reserva Federal ignoraron en gran medida la inflación inmobiliaria durante gran parte del año pasado, creyendo que los datos oficiales simplemente habían tardado en captar la tendencia de enfriamiento evidente en los datos privados. En cambio, se centraron en medidas que excluyen la vivienda, un enfoque que, según dicen, refleja mejor las tendencias subyacentes.

Pero como persiste la divergencia, algunos economistas dentro y fuera de la Reserva Federal han comenzado a cuestionar esos supuestos. Los economistas de Goldman Sachs revisaron recientemente al alza su pronóstico de inflación inmobiliaria para este año, citando el aumento de los alquileres de viviendas unifamiliares.

“Está claro que está sucediendo algo que todavía no entendemos”, dijo en una entrevista reciente Austan Goolsbee, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago. “Me preguntan: ‘¿Qué estás mirando?’ Yo diría: ‘Estoy buscando bienes raíces porque eso es lo que todavía es extraño'”.

La naturaleza persistente de la inflación inmobiliaria no es un misterio total. Los economistas sabían que tomaría tiempo para que la moderación de los alquileres observada en los datos del sector privado llegara al índice oficial de precios al consumidor del Departamento de Trabajo.

Hay dos razones para este retraso. El primero es técnico: los datos del gobierno se basan en una encuesta mensual de miles de unidades de alquiler. Sin embargo, una unidad determinada sólo se registra una vez cada seis meses. Entonces, si un apartamento se encuesta en enero y el alquiler aumenta en febrero, ese aumento no aparecerá en los datos hasta que el apartamento se encuesta nuevamente en julio. Esto hace que los datos gubernamentales se retrasen, especialmente durante períodos de cambios rápidos.

La segunda razón es conceptual. La mayoría de los índices privados incluyen los alquileres sólo cuando consiguen nuevos inquilinos. Pero el gobierno pretende cubrir los costos de vivienda de todos los inquilinos. Debido a que la mayoría de los arrendamientos duran un año o más, y debido a que quienes los renuevan a menudo obtienen un descuento en comparación con las personas que alquilan en el mercado abierto, los datos gubernamentales generalmente se ajustarán más gradualmente que los índices privados.

Los datos públicos y privados deberían converger tarde o temprano. Pero no está claro cuánto tiempo llevará este proceso. Los rápidos aumentos de los alquileres en 2021 y 2022, por ejemplo, han llevado a muchas personas a quedarse donde están en lugar de sumergirse en el candente mercado del alquiler. Esto, entre otros factores, puede haber significado que los alquileres de mercado tardaron más de lo habitual en filtrarse en los datos gubernamentales.

Hay señales de que se está produciendo una desaceleración. Los alquileres han aumentado a una tasa anual de menos del 5% en los últimos tres meses, en comparación con un máximo de casi el 10% en 2022. Las fuentes de datos privados no están de acuerdo sobre cuánto debe disminuir aún la inflación de los alquileres, pero coinciden en que se espera la tendencia. continuar.

“En su mayor parte, todos dicen lo mismo: que la inflación de los alquileres se ha moderado significativamente”, dijo Laura Rosner-Warburton, economista senior de MacroPolicy Perspectives, una firma de investigación económica.

Si bien la inflación de los alquileres puede finalmente estar moderándose, la medición de los costos para los propietarios de viviendas por parte del gobierno no ha seguido el mismo camino; de hecho, se aceleró en los datos del último mes. Y como hay más estadounidenses en propiedad que en alquiler, las viviendas ocupadas por sus propietarios dominan el componente inmobiliario del índice de precios al consumidor.

Los gastos que la mayoría de la gente asocia con ser propietario de una casa (pagos de hipoteca, seguro de propiedad, mantenimiento y reparaciones) no se incluyen directamente en las medidas de inflación.

En cambio, el gobierno mide la inflación de la vivienda para los propietarios evaluando cuánto costaría alquilar una casa similar, un concepto conocido como alquiler equivalente al propietario. (La idea es que esto mida el valor del “servicio” de proporcionar una vivienda, a diferencia de las ganancias de inversión que supone poseerla).

Las medidas de alquiler y propiedad suelen moverse juntas porque se basan en los mismos datos subyacentes: el estudio de miles de unidades de alquiler. Pero al calcular los datos de propiedad, el Departamento de Trabajo da más peso a las viviendas comparables a las unidades ocupadas por sus propietarios. Esto significa que si diferentes tipos de vivienda se comportan de manera diferente, las dos medidas pueden divergir.

Eso puede ser lo que está sucediendo ahora, dicen algunos economistas. El auge de la construcción de apartamentos en los últimos años ha contribuido a reducir los alquileres en muchas ciudades. Sin embargo, las viviendas unifamiliares siguen siendo escasas justo cuando millones de millennials están llegando a la etapa en la que quieren más espacio. Esto está elevando el costo de las viviendas tanto para compradores como para inquilinos. Y dado que la mayoría de los propietarios viven en viviendas unifamiliares, las unidades unifamiliares desempeñan un papel muy importante en el cálculo del alquiler equivalente de los propietarios.

“Hay más calor detrás de los hogares unifamiliares, y hay muy buenos argumentos para explicar por qué ese calor persistirá”, dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow.

Otros economistas dudan de que el aumento de la inflación en enero sea el comienzo de una tendencia más duradera. Los alquileres de viviendas unifamiliares han estado superando a los alquileres de apartamentos durante algún tiempo, pero la inflación para propietarios e inquilinos sólo recientemente ha divergido. Eso sugiere que los datos de enero fueron una casualidad, dijo Omair Sharif, fundador de Inflation Insights, una firma de investigación económica.

“Las cosas mensuales en general pueden ser volátiles”, dijo Sharif. La buena noticia del informe, dijo, es que el crecimiento de los alquileres finalmente ha comenzado a desacelerarse, lo que le da más confianza en que la tan esperada desaceleración está surgiendo en los datos oficiales.

Esta conclusión, sin embargo, está lejos de ser segura. Antes de la pandemia, diferentes partes del mercado inmobiliario contaban historias generalmente consistentes: los alquileres de apartamentos aumentaron aproximadamente al mismo ritmo que las viviendas unifamiliares, por ejemplo.

Pero la pandemia ha destruido ese equilibrio, elevando los alquileres en algunos lugares y bajándolos en otros, alterando la relación entre las diferentes medidas. Eso hace que sea difícil estar seguro de cuándo se enfriarán los datos oficiales, o en qué medida, lo que podría hacer que la Reserva Federal sea más cautelosa al considerar recortar las tasas de interés, dijo Sarah House, economista senior de Wells Fargo.

“En este momento, todavía dan por sentado que todavía hay mucha desinflación en proceso, pero eso los mantendrá alerta en su optimismo”, dijo, refiriéndose a los funcionarios de la Fed. “Tienen que pensar en dónde el refugio realmente aterrizará y cuánto tiempo tomará llegar allí”.